Основная цель закона — повысить стабильность и защищённость людей, снимающих жильё у частных владельцев. При этом изменения серьёзно меняют и правила для арендодателей: для части из них возможны риски, а также задержки при выселении проблемных жильцов.

Итак, вот основные изменения.

Отмена фиксированных контрактов

Одно из ключевых нововведений — отказ от фиксированных договоров аренды на 12 или 24 месяца. Теперь аренда будет оформляться на так называемой «периодической» основе без жёсткого срока окончания.

Это означает, что арендаторы смогут оставаться в жилье столько, сколько захотят, без необходимости продлевать контракт. Если же жильцы решат съехать, им достаточно уведомить владельца за два месяца. Власти утверждают, что таким образом будет устранена ситуация, когда арендаторы вынуждены продолжать платить за некачественное жильё.

Изменения распространяются автоматически: действующим арендаторам не нужно подписывать новые договоры. При этом арендодатели обязаны предоставить жильцам информационный документ с разъяснениями новых правил.

Конец выселения «без причины»

Закон существенно ограничивает практику так называемых «no-fault eviction» (выселение без объяснения причин), широко применявшуюся ранее. По данным за год до июня 2025 года, более 11 тысяч домохозяйств в Англии были выселены именно таким образом.

С 1 мая арендодатель сможет инициировать выселение только при наличии законного основания. Среди таких оснований — намерение продать недвижимость или переехать в неё самому (но не в течение первых 12 месяцев аренды), а также серьёзная задолженность по аренде.

В случае просрочки платежей, как правило, потребуется накопление долга не менее чем за три месяца. Однако при повреждении имущества или антисоциальном поведении арендатора уведомление может быть направлено в любой момент.

Новые сроки уведомлений и роль судов

При наличии законных оснований арендодатель обязан уведомить арендатора о выселении за четыре месяца. Если жилец отказывается съехать, вопрос будет решаться в суде. Для случаев значительной задолженности предусмотрен сокращённый срок: четыре недели. При антисоциальном поведении арендодатель может обратиться в суд сразу после уведомления.

Суд должен будет рассмотреть доказательства обеих сторон, при этом решение о выселении не может быть вынесено ранее чем через 14 дней после уведомления, чтобы дать арендаторам время получить помощь.

Представители рынка аренды выражают обеспокоенность тем, что обязательное судебное разбирательство может увеличить и без того значительные задержки. По данным Министерства юстиции, сейчас средний срок между подачей иска и возвратом недвижимости составляет 26 недель против 16 недель десять лет назад. В ответ правительство объявило о планах привлечь до 1 000 новых судей и сотрудников трибуналов. Тем не менее некоторые арендодатели предупреждают, что могут покинуть рынок.

Ограничения на рост арендной платы

Новые правила также регулируют повышение арендной платы. Теперь её можно увеличивать не чаще одного раза в год и только до уровня «рыночной стоимости». О повышении необходимо уведомить за два месяца.

Если арендатор считает сумму завышенной, он может оспорить её через специализированный трибунал. Кроме того, запрещены так называемые «ценовые аукционы», когда потенциальных арендаторов вынуждают предлагать цену выше заявленной. По данным ONS, средняя арендная плата в Великобритании выросла на 3,5% за год и достигла £1 377 в месяц к январю 2026 года.

Депозиты и авансовые платежи

Правила депозитов остаются прежними: максимум — пять недель аренды (или шесть для дорогих объектов). Однако ограничивается размер предоплаты: теперь арендодатель может требовать не более одного месяца вперёд.

Эксперты отмечают, что это может усложнить доступ к жилью для людей с нестабильным доходом или иностранных студентов, которые ранее часто платили за несколько месяцев вперёд.

Запрет дискриминации и новые права

Закон прямо запрещает дискриминацию арендаторов, получающих пособия или имеющих детей. При этом арендодатели сохраняют право проводить проверку платёжеспособности.

Также вводятся новые правила для содержания домашних животных: арендодатель обязан рассматривать такие запросы и не может отказывать без обоснованной причины.

Студенты и совместное проживание

Для студентов, проживающих в специализированных общежитиях, сохраняются фиксированные контракты на учебный год. Частные арендодатели смогут устанавливать сроки выселения в летний период, чтобы подготовиться к новому учебному году.

Закон распространяется и на дома с совместным проживанием (HMO), однако такие объекты по-прежнему регулируются дополнительными нормами местных властей. При этом жильцы, проживающие вместе с владельцем, не подпадают под действие нового законодательства.

Контроль и дальнейшие реформы

Контроль за соблюдением новых правил будет возложен на местные советы. За серьёзные нарушения предусмотрены штрафы до £40 000. На обеспечение контроля правительство выделило £60 млн. В дальнейшем власти планируют создать реестр арендодателей и объектов аренды, а также ввести институт омбудсмена для разрешения споров вне суда.

Кроме того, обсуждается расширение так называемого «закона Авааба» на частный сектор, который обязывает устранять опасные условия проживания в установленные сроки. Однако обязательный стандарт качества жилья (Decent Homes Standard) для частного сектора будет внедрён не ранее 2035 года.

Эксперты отмечают, что реформа может существенно изменить баланс сил на рынке аренды, усилив позиции арендаторов, но одновременно создав новые вызовы для владельцев недвижимости.