Напоминаю, lenders – финансовые организации, одалживающие средства на ипотечное кредитование. А депозит – первоначальный взнос, который заемщик вносит при покупке недвижимости. По большому счету, это часть недвижимости, оплачиваемая покупателем из своих средств (или так называемая «equity»). Остальная сумма сделки покрывается ипотечным кредитом.

Сумма депозита

Сумма депозита напрямую зависит от того, являетесь ли вы первопокупателем, приобретаете ли второй дом для себя или инвестируете в недвижимость для последующей ее сдачи внаем.

Итак, существующие варианты депозитов:

5% (95% LTV) – минимальный депозит, но процентные ставки в этом случае высокие (доступен при покупке недвижимости, которая будет являться основным домом – «главной резиденцией»);

10% (90% LTV) – более выгодные условия, чем при 5% (доступен при покупке недвижимости, которая должна являться основным домом – «главной резиденцией»);

20% и выше (80% LTV или ниже) – лучшие ставки и условия (можно использовать для покупки основного дома, 20-процентный депозит – это минимум, который обычно требуется для покупки второго дома или инвестиционной недвижимости);

0% депозит или возможность покупки без депозита, при этом сумма ежемесячных ипотечных выплат не должны превышать 120% от ежемесячных платежей по аренде.

Программа доступна исключительно для первопокупателей с идеальной кредитной историей, у которых есть история аренды с минимальным сроком в 12 месяцев, а также отвечающих условиям еще ряда критериев. Из моего опыта данная программа отлично подходит тем, кто арендовал в Лондоне, но готов купить жилье за пределами столицы. Или же для съемщиков дорогой недвижимости, скажем, 4-х комнатного дома, готовых переехать в недвижимость поменьше и подешевле. К сожалению, данная программа имеет верхний предел суммы, которая рассчитывается, исходя из платежей за аренду, а также предоставляется с учетом доходов/расходов заявителя.

Депозит в размере всего £5000. Предоставляется исключительно первопокупателям. Самые важные критерии программы: стоимость недвижимости не может превышать £500 000; она недоступна для новостроек. В этом случае «новостройка» – это еще не  заселявшаяся недвижимость. Если же дом новый, но в нем уже проживали, то это жилье доступно для данной программы.

Help to buy / Lifetime Isa – государственные программы, которые помогают первопокупателям накопить первый взнос. К примеру, если у вас средства накоплены на Lifetime Isa, то государство добавляет 25% к депозиту.

Важно понимать, что как все госпрограммы, они имеют определенные ограничения. Так, согласно Lifetime ISA, стоимость недвижимости не может превышать £450 000. Согласитесь, в Лондоне нелегко найти подходящий объект в рамках этого бюджета. Поэтому важно всегда индивидуально рассматривать, что подходит именно вам, исходя из пожеланий, ситуации и возможностей.

Источник депозита

Депозиты и их происхождение — важный аспект процесса покупки недвижимости. К сожалению, по моему опыту, многие клиенты не до конца осознают значимость подтверждения источника депозита, что нередко приводит к задержкам при оформлении сделки. Чтобы избежать проблем, важно заранее подготовить документы, подтверждающие источник депозита.

Вот список документов, подтверждающих депозит. Он может варьироваться в зависимости от каждого конкретного случая, но суть одна: должен быть доступный полный tracking по депозиту, т.е. надо показать, откуда средства и как они попали на счет заявителя.

Накопления, продажа акций (Stock and Shares). Один из самых распространенных источников депозита – это личные накопления. В случае, если весь или часть депозита, являются личными накоплениями, то необходимо предоставить выписку из банка (обычно это выписка с saving account), в идеале, показать движение средств на счете и подтвердить период, за который накопления были собраны.

Доход от инвестиций, включая продажу акций и ценных бумаг – еще один распространенный источник депозита. Большинство lenders приравнивают его к savings.

Депозит-подарок (Gifted deposit). Большинство lenders принимают такой депозит только от «кровных родственников» (т.е родителей, детей, братьев, сестер и т.д.). Но есть lenders, которые рассматривают подарок даже от друзей.

Некоторые lenders разрешают регистрировать дарителю депозита свой «интерес» в недвижимости, и если, например, недвижимость будет продана, то депозит-подарок выплачивается обратно дарителю.

Если в сделке фигурирует подаренный депозит, то юристы проверяют личность дарителя (ID checks), а также такие факты, как наличие банкротства (bankruptcy checks), или не является ли он PEP politically exposed person? Даритель должен доказать и источник подаренных средств, это могут быть личные накопления с дохода, продажа активов, недвижимости и т.д. Чем сложнее источник средств, тем больше документов придется предоставить.

Депозит от продажи недвижимости, бизнеса, машины или других активов – тоже довольно распространенный источник. Главное помнить, что необходимо сохранять документы, подтверждающие сделку продажи активов, так как если через какое-то время вы захотите эти средства использовать для покупки недвижимости (с ипотекой или без), то юристы должны иметь возможность полностью отследить источник доходов. В идеальном варианте такими документами являются договор купли-продажи и средства, переведенные покупателем на банковский счет.

Депозит из-за границы, включая депозиты из России и Украины. Lenders прекрасно работают с депозитами, которые приходят из-за границы. Кто-то после переезда продает все нажитое за рубежом и переводит средства в Великобританию, используя для покупки недвижимости. Некоторым помогают родители (родственники) из других стран. Самое главное, что нужно помнить: для проведения сделки придется показать источник депозита. Кроме того, если средства поступили из-за рубежа, то все документы, подтверждающие их происхождение и путь до Великобритании, должны быть переведены на английский язык и документально заверены (в случае, если эти документы на иных языках).

По поводу средств из России или Украины. Их принимают (вопреки комментариям, которые часто можно увидеть на просторах инета). Правда, не все lenders и не все conveyancers (юристы, которые занимаются сделкой купли-продажи недвижимости). Самое главное – средства должны быть на счету в банке Великобритании и иметь все сопутствующие нотариально заверенные документы, подтверждающие их источник и путь в Великобританию. Так что осталось всего ничего: придумать, как перевести деньги, если вы не позаботились об этом раньше.

Наличные. Депозит, который бережно копился в «носке» и потом перекочевал на банковский счет, сам по себе не является чем-то нелегальным. Но любой элемент наличных в цепочке верификации депозита усложняет сам процесс верификации, и потому большинство юридических компаний просто не берутся за такие сделки.

Призываю все переводы денег делать путем банковских транзакций – это существенно упростит вам и юристам жизнь. Реальный случай из моей практики: клиентка имела часть депозита, накопленную на банковском счете, а другую часть ей прислали родители в подарок. Звучит прекрасно, не так ли? Но эта же клиентка еще собиралась внести относительно небольшую сумму, накопленную в наличных: несколько тысяч, которые она положила на тот же самый счет и примерно в то же время, когда родители прислали денежный подарок. И что вы думаете?.. Юристы не хотели пропускать сделку, аргументируя, что фунты на счету «перемешались» и средства невозможно разделить: где подарок родителей, а где наличные. Увы, это реальность! В этом конкретном случае все закончилось хорошо, но нервов стоило немалых.

Криптовалюта. Мир идет вперед семимильными шагами, и если еще совсем недавно многие lenders не рассматривали как источник депозита средства, выведенные из криптовалюты, то сегодня их принимают. Но! Криптовалюта должны быть переведена на обычный английский счет в фунтах. Также важно понимать и быть готовым, что если источник депозита – средства, выведенные из криптовалюты, то не все юристы (conveyancers) работают с подобными случаями. А даже когда работают, то верификация такого источника депозита сложнее, что сопоставимо с повышенными тарифами за работу юристов.

Роль юристов, в том числе по проверке депозита

Conveyancers – это специалисты, занимающиеся юридическим оформлением сделок с недвижимостью. Их основная роль заключается в том, чтобы обеспечить законность передачи прав собственности при покупке, продаже или дарении недвижимости.

Основные обязанности conveyancers:

• проверка прав собственности – изучение документов, удостоверяющих право собственности продавца, а также наличие обременений (ипотека, аресты, залоги);
• подготовка договора – составление и проверка договора купли-продажи, аренды или других юридических документов;
• ведение переговоров – согласование условий сделки между сторонами (не включено согласование стоимости покупки, об этом покупатель с продавцом договариваются напрямую или через агентство по недвижимости);
• работа с государственными реестрами – регистрация перехода права собственности и подача документов в соответствующие органы;
• финансовые расчёты – контроль за переводом денег между покупателем, продавцом и банком;
• налоговые и юридические консультации – разъяснение клиентам налоговых обязательств, уплата гербового сбора (stamp duty) и других пошлин.
• также одна из важных задач conveyancers – проверка источника депозита. Да, источник депозита проверяет ипотечный брокер как первая инстанция. Зачастую, проверяет lender (не всегда, но чаще проверяет, чем нет). Но самые ключевые проверки входят в обязанности юристов, они на законодательном уровне должны быть compliant с Anti Money laundering regulation. Проверка источника депозита — это закон, за несоблюдение которого можно лишиться лицензии. Именно юристы по факту предоставленных документов решают, пропускать сделку или нет.

Тут просто поймите! Юристам все равно, откуда у вас деньги – главное, чтобы они были легальными, их источник бы отслеживался, и чтобы средства не были «под санкциями».

И да, у моих клиентов случаев отказа от сделки не было. Но в брокерских кругах, я неоднократно слышала, как юристы «разворачивают» куплю-продажу, если им что-то не нравится, непонятно или клиенты не могут предоставить полный пакет документов. Проверяется все очень тщательно, на «авось» дело не пройдет. Поэтому, если вы планируете покупку недвижимости, то заранее стоит позаботиться о всех необходимых документах на руках.

С радостью отвечу на все вопросы:

Mortgage and Protection Advisor

Mob: 07778906161

Email: [email protected]