Ипотечный рынок Великобритании отличается большим разнообразием — существует множество видов кредитов в зависимости от цели покупки недвижимости. Выбор подходящего типа ипотеки критически важен: ошибка в этом вопросе может привести к серьёзным юридическим и финансовым последствиям, вплоть до убытков. Это не про ставки или доступность (к сожалению, многие уделяют этой части основное внимание). Речь идёт именно о соответствии типа ипотечного кредитования целям заёмщика по дальнейшему использованию покупаемой недвижимости. Такое понимание поможет лучше ориентироваться при выборе подходящего продукта.

Residential Mortgage (жилая ипотека)

Это наиболее распространённый тип ипотеки, предназначенный для покупки недвижимости с целью собственного проживания. Обычно такие кредиты предоставляются на длительный срок (до 40 лет), и ставка может быть фиксированной или переменной. Банки проводят тщательную проверку дохода, расходов, кредитной истории и других факторов, чтобы удостовериться, что заёмщик сможет обслуживать долг.

Ключевые особенности ипотеки:

• только для личного проживания;
• часто предлагаются более низкие процентные ставки;
• строгие требования к финансовой устойчивости заемщика.

Возможно приобретение недвижимости как с опцией repayment, так и с предложением гибридного варианта: частичного repayment и частичного interest only. О чем идёт речь?

• Repayment mortgage (ипотека с полным погашением) предполагает, что каждый ежемесячный платёж включает как проценты по кредиту, так и часть основного долга. К моменту окончания срока ипотеки вся сумма будет полностью выплачена, и недвижимость перейдёт в полное владение заемщика без остатка долга.

• При гибридном варианте ипотека структурирована: частично как repayment или как interest—only. Это позволяет снизить ежемесячную нагрузку, оставляя часть долга на будущее, постепенно сокращая другую его часть. Зачастую такая опция используется для дорогостоящей недвижимости, и важно заранее позаботиться о возможности закрытия остаточной части долга, когда срок ипотеки подойдет к концу.

Buy—to—Let mortgage (ипотека для сдачи недвижимости в аренду)

Эта форма ипотеки предназначена для покупки недвижимости с целью сдачи в аренду —популярное решение среди инвесторов, желающих получить доход.

Ключевые отличия от residential:

• решение о выдаче ипотеки основывается, в первую очередь, на ожидаемом арендном доходе, а не на личных доходах заёмщика (но личные доходы заёмщика тоже важны);
• процентные ставки часто выше;
• требуется более высокий первоначальный взнос (обычно от 20%);
• может быть оформлена как на физическое лицо, так и на юридическое — в частности, на специализированную компанию, созданную для операций с недвижимостью. Такие компании называются SPV (Special Purpose Vehicle).

В зависимости от целей и стратегии инвестора, buy-to-let (BTL) ипотека в Великобритании может иметь различные формы. Ниже приведём основные типы BTL, отличающиеся по способу сдачи недвижимости в аренду.

• Классическая аренда по контракту AST (Assured Shorthold Tenancy) — наиболее распространённый формат, при котором недвижимость сдается в долгосрочную аренду одной семье или отдельному арендатору.

• HMO (House in Multiple Occupation) — формат, при котором объект недвижимости сдается по комнатам разным арендаторам, не образующим единого домохозяйства. Такой тип аренды требует соблюдения дополнительных правил и зачастую лицензирования, но может приносить более высокий доход.

• Holiday let (краткосрочная аренда, например, через Airbnb) — недвижимость сдается посуточно или на короткие периоды отдыхающим или командировочным. Эта модель требует особого типа ипотеки и может быть более чувствительной к сезонности и местоположению объекта.

При этом возможно приобретение недвижимости с опциями repayment, гибридного варианта (частично repayment и частично interest only) или полностью interest only. Последний вариант самый популярный, и связано это с налоговым законодательством. И я, как ипотечный брокер, всем клиентам советую взять независимые tax advice прежде, чем вступать в мир BTL.

Interest—only mortgage (ипотека с выплатой только процентов) предусматривает, что в течение срока кредита заёмщик выплачивает банку лишь проценты, без погашения основного долга. В конце срока вся сумма долга остаётся к оплате единовременно. Такой тип ипотеки требует наличия чёткого плана по возврату основного долга — например, за счёт продажи имущества, инвестиций или другого капитала.

Важно! Необходимо понимать и помнить, что, если вы берете ипотеку, то тип займа должен чётко соответствовать целям. Нельзя взять ипотеку как классическую аренду, а в итоге сдавать как holiday let и пр. Иначе lenders (кредиторов) обвинят в mortgage fraud (мошенничестве с ипотекой) со всеми вытекающими… А как мы знаем, незнание законов не освобождает от ответственности!

Классический Equity release (вывод капитала из недвижимости)

Equity (капитал) в контексте ипотеки — это доля собственности в недвижимости, которая принадлежит вам, а не банку. Equity release — это финансовый инструмент, позволяющий получить доступ к части капитала, накопленного в недвижимости для таких целей, как:

• инвестиции — реинвестирование полученных средств в другие проекты или недвижимость (в том числе расширение портфеля BTL);

• покупка другой недвижимости для себя — использование equity release для финансирования второго дома, дачи, покупки недвижимости за границей и т. д.;

• ремонт и улучшение недвижимости — инвестиции в ремонт, модернизацию или расширение жилья с целью повысить его стоимость или комфорт;

• консолидация долгов — использование капитала дома для выплаты более дорогих кредитов или других долгов, снижая общие финансовые расходы.

• поддержка уровня жизни (например, оплата медицинских услуг, уход или просто дополнительные траты, типа: помощь детям с первым взносом на ипотеку или с оплатой частного обучения внукам) — получение доступа к части капитала, накопленного в доме без необходимости его продавать или переезжать предоставляется домовладельцам в возрасте от 55 лет через специальные программы, такие как lifetime mortgage или home reversion.

• и многое другое.

Важно! При запросе equity release банк (лендер) всегда будет учитывать цель использования средств. Если она не соответствует критериям, в одобрении запроса будет отказано — и получить доступ к части вашего капитала не удастся.

Как ипотечный брокер, я нередко сталкиваюсь с ситуациями, когда клиенты искренне полагают, что могут воспользоваться накопленным капиталом в недвижимости в любой момент и по любой причине. К сожалению, это заблуждение. Доступ к equity строго регулируется политикой и требованиями конкретного кредитора, и не все цели считаются допустимыми.

Commercial mortgage (коммерческая ипотека)

Этот вид ипотеки используется для покупки коммерческой недвижимости — офисов, магазинов, складов и других объектов, используемых для бизнеса. Коммерческие ипотеки, как правило, предоставляются компаниям, индивидуальным предпринимателям или инвесторам.

Особенности:

• сумма кредита и ставки зависят от финансовых показателей бизнеса;

• может потребоваться бизнес-план;

• первоначальный взнос достигает 30–40%.

Bridging loan (краткосрочный мостовой кредит)

Речь идёт о краткосрочном займе, который часто используется для «перекрытия» разрыва между покупкой новой и продажей старой недвижимости. Также может применяться для быстрой покупки объекта на аукционе или при срочной необходимости финансирования. Данный кредит максимально прост и быстр, часто используется инвесторами в самых разных инвестиционных стратегиях.

Особенности:

• короткий срок — от нескольких месяцев до нескольких лет (существуют 2 типа: открытый и закрытый мостовой кредит);

• высокие процентные ставки;

• требуется четкий выход из сделки (например, продажа недвижимости или получение долгосрочной ипотеки).

***

Выбор подходящего типа ипотеки зависит от ваших целей: жить в доме, сдавать его в аренду, использовать капитал или инвестировать в бизнес. Консультация с ипотечным брокером поможет выбрать наиболее подходящий продукт и избежать потенциальных рисков.

Mob: 07778906161

Email: [email protected]