На сегодняшний день рефинансирование стало неотъемлемой частью грамотного управления личными финансами. Для миллионов домовладельцев вопрос не только в том, где взять ипотеку, но и когда и как её пересматривать, чтобы сэкономить на ежемесячных платежах (иногда до нескольких сотен и даже тысяч фунтов в месяц)? Разберём, как работает ипотечный рынок Великобритании, почему важно задуматься о рефинансировании заранее, как это может помочь сэкономить иногда существенные суммы, и чем отличается полное рефинансирование от смены ипотечного тарифа (switch deal)?

Как работает ипотечный рынок в Великобритании?

Ипотека в Великобритании чаще всего оформляется по фиксированной ставке на 2–5 лет (есть варианты фиксированных ставок на 10 лет или пожизненно, но они встречаются реже и менее популярны). То есть 2 основные вводные:

• срок самого ипотечного кредитования (по классике это до пенсионного возраста, большинство моих клиентов берут ипотеку до 68 – 75 лет на основное жилье, а некоторые даже до 100 лет на инвестиционное) и срок процентной ставки, который фиксируется на определенный период. Напоминаю, что ставки бывают разные: fully fixed, trackable, discounted, standard variable и т.д., каждая ставка имеет свои спецификации, и ипотечный брокер всегда помогает подобрать самое оптимальное решение, исходя из ситуации и целей клиентов;

• непосредственно срок, на который зафиксирована процентная ставка, как написала выше, зачастую 2-5 лет. После окончания этого срока большинство ипотек автоматически переходят на стандартную переменную ставку (Standard Variable Rate, SVR), которая обычно существенно выше рыночных предложений. На сегодняшний день у некоторых lenders около 7-8%.

Чтобы избежать повышения ежемесячных платежей, заемщики переходят на новый фиксированный тариф либо с тем же кредитором (switch deal), либо с другим (полное рефинансирование или remortgage).

Почему важно начинать рефинансирование за 6 месяцев до окончания текущего тарифа?

Рекомендуют начинать процесс за 4–6 месяцев до окончания текущего фиксированного срока. Вот почему.

1. Раннее бронирование выгодной ставки (rate lock) – многие кредиторы позволяют «забронировать» ставку на 3–6 месяцев вперёд. Это особенно важно на волатильном рынке, когда ставки могут резко вырасти (если идем по пути product switch).
2. Длительный процесс одобрения – рефинансирование требует нового кредитного скоринга, оценки недвижимости, проверки документов. Это может занять от 4 до 8 недель (если идем по пути полного рефинансирования).
3. Избежание перехода на SVR – если вы не успеете оформить новую ипотеку до окончания текущего тарифа, то автоматически окажетесь на SVR, зачастую с высокой процентной ставкой.
4. Больше времени на выбор лучшего предложения — больше шансов сэкономить! Если начинаете процесс рефинансирования заранее, то появляется важное преимущество: вы не действуете в спешке и можете спокойно сравнить предложения от разных кредиторов. Это особенно ценно на фоне постоянно меняющихся процентных ставок.

И неважно, какой путь вы выберете: полное рефинансирование или product switch (смена продукта у текущего банка) — большинство кредиторов сегодня позволяют перефиксировать ставку, если в период до завершения сделки (completion) на рынке появляются более выгодные условия.

Рассмотрим на примере.

Допустим, сегодня 1 июня, и ваша текущая фиксированная ставка заканчивается 30 сентября. Уже сейчас вы можете зафиксировать новую ставку (в большинстве случаев) — как через рефинансирование, так и через product switch.

Если за это время процентные ставки снизятся и появится продукт с лучшими условиями, ваш ипотечный брокер сможет перефиксировать сделку на более низкую ставку без потерь.

Если же, напротив, ставки пойдут вверх, то вы останетесь с уже забронированной выгодной ставкой, не попав под повышение.

Как правило, банки дают возможность изменить ставку вплоть до 2–3 недель до даты перехода на новую ипотеку, точный срок зависит от конкретного кредитора.

Вывод: чем раньше вы начнёте процесс, тем больше будет гибкости и шансов поймать максимально выгодное предложение. А это может означать существенную экономию на ежемесячных платежах. Это особенно актуально в условиях текущей нестабильности!

Полное рефинансирование (remortgage) или switch deal — что лучше?

Switch deal (product transfer) – это смена ипотечного продукта у текущего кредитора без изменения суммы кредита и без перевода ипотеки в другой банк.

Плюсы:

• минимум документации;
• нет необходимости в переоценке недвижимости;
• быстрое оформление (часто в течение 1–2 дня);
• нет юридических расходов.

Минусы:

• больше конкурентных ставок (банк не борется за вас как за нового клиента);
• иногда предложения хуже, чем на рынке в целом.

Полное рефинансирование (remortgage) – это оформление новой ипотеки в другом банке с погашением текущей ипотеки.

Плюсы:

• возможность получить лучшие ставки от других кредиторов;
• возможность изменить сумму кредита (например, взять больше денег под залог или, наоборот, внести существенную переплату без штрафа, изменить срок и т.д.);
• иногда банки покрывают юридические расходы и оценку недвижимости.

Минусы:

• более длительный процесс (4–8 недель);
• требуется больше документов, по сути, это практически получение новой ипотеки (пусть это не пугает, иногда оно того стоит, все рассматривается индивидуально и при хорошем ипотечном брокере – процесс максимально прост);
• возможны дополнительные расходы, если не воспользоваться акциями «free legal/valuation».

Что выбрать?

• Если вам важна простота и скорость, а ваша текущая ставка у банка конкурентная — подойдёт switch deal.
• Если вы хотите получить лучшую рыночную ставку или изменить условия кредита — вероятно, выгоднее будет remortgage.

***

Ипотечный рынок Великобритании предлагает гибкие возможности как для покупки жилья, так и для оптимизации условий кредита. Главное — планировать наперёд. За 6 месяцев до окончания текущего тарифа — оптимальное время, чтобы начать поиск нового предложения. Это позволит сэкономить деньги, избежать стрессов и сохранить финансовую стабильность.

А также не стоит забывать, что наличие опытного ипотечного брокера — не просто удобство, а часто ключ к экономии, уверенности и грамотному принятию решений на всех этапах сделки. Вот почему хороший ипотечный брокер особенно важен, когда речь идёт о покупке недвижимости, рефинансировании или смене ипотечного продукта (product switch).

Буду рада ответить на любые вопросы.
Mob: 07778906161
Email: [email protected]