Закон усилит права арендаторов и ограничит возможности лендлордов по выселению, поднятию арендной платы. Также изменится ряд общих принципов аренды. Большая часть применима к Англии. В других частях страны действуют свои жилищные законы, но некоторые положения применимы и там.

Ключевые изменения в аренде жилья:

1. Запрет на контракты со сроком. Все текущие контракты на год, 2 года и т.д. становятся бессрочными, обновляемыми помесячно (periodic). Запрещено будет заключать срочные контракты. Это значительное изменение, так как в большинстве случаев подписывается изначально срочный контракт, который затем продлевается на новый срок или становится periodic (что лендлорды часто избегают и настаивают на новом гарантированном сроке).

2. Арендатор сможет расторгнуть любой такой бессрочный контракт с уведомлением за 2 месяца. Сейчас расторжение срочного контракта возможно при наличии break clause в контракте, а расторжение periodic контракта – с уведомлением за 1 месяц.

3. Запрет «no fault eviction», ещё известной как Section 21 – речь идёт о запрете лендлордам выселения арендаторов, не нарушающих контракт. То есть лендлорд не сможет произвольно уведомить о расторжении контракта и выселить жильцов, которые платят вовремя, не допускают нарушений контракта и закона.

Тем не менее, в ряде случаев лендлорд все-таки вправе расторгнуть контракт – например, для продажи жилья или для заселения самому. Но даже на этих основаниях он не сможет расторгнуть контракт в течение первых 12 месяцев, а позже – должен подать уведомление минимум за 4 месяца.

По текущему же закону, лендлорд может потребовать расторжения контракта и выселения арендаторов после окончания срока контракта с уведомлением за 2 месяца без объяснения причин.

Таким образом, выселить жильца, исправно платящего и не нарушающего контракт, будет сильно сложнее. А в случае нарушения контракта (неоплаты) выселение возможно, но, как и сейчас, только по решению суда.

4. Повышение арендной платы возможно не чаще 1 раза в год, с уведомлением за 2 месяца. При этом если арендатор считает, что повышение цены выше рыночной, он может пойти в суд.

5. Запрет отказа заселения с животными и отказа в заведении животных во время аренды. А также запрет дискриминации (например, по наличию детей). Но лендлорд имеет право потребовать дополнительное страхование.

6. Запрет взимания предоплаты. Исключение: самый первый платеж (1 месяц) может быть внесён заранее.

7. Запрет принятия офферов выше заявленной цены и стимулирование «аукционов» на аренду.

8. Ужесточение ответственности лендлордов за несоблюдение безопасности и санитарных норм, требования быстрого устранения подобных фактов (например, плесени) с санкциями до £7 – 40 тысяч штрафа.

Возможные последствия закона:

• с одной стороны, действительно, появляется много прав, больше гибкости с контрактами и расторжением для арендатора, а также фактическая невозможность выселить «без вины» и поднять плату;
• с другой – вполне возможно повышение цен на аренду (так как рисков для лендлордов больше, а гибкости – меньше) и усиление background / reference checks перед подписанием контракта (более тщательная проверка доходов, работы, а также кредитной, криминальной и арендной историй), что может осложнить поиск жилья.

В UK аренда была слабее защищена, чем в некоторых европейских странах, где такие законы действуют давно. Но в сильно зарегулированных рынках найти и снять жилье бывает сложнее и дольше, чем в UK.

Сейчас закон находится на финальной стадии обсуждения в парламенте, уже в июле ожидается royal assent (королевское одобрение), а вступление в силу – в октябре 2025 года или в начале 2026 года.

ТГ-канал «Город под подошвой. Лондон».