1 этап: встреча с ипотечным брокером
В среднем – это 2 встречи.
Но бывает и больше. Сразу оговорюсь, все брокеры строят работу с клиентами по-разному, и главное тут – результат. Я расскажу о личном опыте.
На первой встрече (искренне верю!) каждому клиенту приятно узнать, кому он собирается доверить самое сокровенное: покупку дома мечты. Поэтому всё начинается с мини-презентации компании, сервисы которой я предоставляю, информации обо мне как о брокере и подписания data protection.
В рамках встречи я разбираю полностью текущую ситуацию клиента, исходя из его целей, возможностей и пожеланий. Каждая беседа сфокусирована на потребностях конкретного человека. Ведь, например, то, что актуально для первопокупателя, совершенно неинтересно опытным инвесторам в недвижимость.
Обязательно в рамках первичной консультации я проверяю affordability, или, иными словами, на какую потенциальную сумму ипотечного кредитования клиент может рассчитывать. Также мы планируем и подробно обговариваем последующие шаги и временные рамки.
Успешное завершение первого этапа – это получение decision in principle, или еще его называют mortgage in principle. Проще говоря, предварительное одобрение от lender на ипотечное кредитование.
2 этап: поиск недвижимости
В среднем занимает 1-12 месяцев, но может быть быстрее.
Итак, заветное decision in principle (предварительное одобрение от банка) получено, следующий этап – поиск недвижимости.
Полагаю, что вопросов больше, чем ответов, особенно если вы сталкиваетесь с покупкой жилья в Великобритании впервые. В большинстве случаев поиском недвижимости клиенты занимаются самостоятельно, это занимает зачастую довольно много времени. Неоднократно люди сравнивают процесс со «второй работой» (full time job).
Если человек не хочет или не может искать дом или квартиру сам (по разным причинам), то есть специалисты, готовые помочь и принять на себя большую часть трудоёмкого мониторинга. Все, что останется клиенту, это приехать на уже забронированные просмотры и выбрать. Такие специалисты часто могут сэкономить время и нервы будущим покупателям. Стоимость сервиса обычно варьируется 1-2% от стоимости недвижимости.
Основные ресурсы, которые используют для поиска объектов недвижимости:
https://www.rightmove.co.uk
https://www.zoopla.co.uk
Дополнительно всегда полезно прогуляться по estate agency (агентствам по недвижимости) в той зоне, где планируется покупка. Довольно просто и эффективно – зарегистрироваться в большинстве (в идеале во всех необходимых) агентств по недвижимости, расположенных в зоне потенциального интереса. И тогда обо всех новых объектах, выходящих на рынок, вы будете узнавать одними из первых, просто получая регулярные обновления в рассылках.
3 этап: подача заявки на полное ипотечное кредитование и получение mortgage offer
Процесс может занять от одного дня до нескольких месяцев.
Дом найден, продавец согласился на offer (в Великобритании можно торговаться, предлагать цену выше запрашиваемой или ниже). Offer подтвержден продавцом, в этот же день агентство по недвижимости ожидает от клиента следующую информацию и документы:
- decision in principle, подтверждающий, что предварительно сумма ипотечного кредитования одобрена;
- детали от юристов или conveyancers, которые представляют интересы покупателя (я как брокер всегда могу порекомендовать юристов, с которыми мы сотрудничаем).
Иногда агентства ограничиваются двумя вышеупомянутыми пунктами, но могут дополнительно запросить ID, выписки из банка, подтверждение депозита, дохода и т.д. У каждого агентства – свои внутренние протоколы.
Memorandum of Sale, выданный агентством, является подтверждением договоренностей о вступлении в сделку купли-продажи, но на этом этапе стороны не несут легальной ответственности друг перед другом. Проще говоря еще довольно долго любая из сторон может выйти из сделки без обязательств покрытия финансовых расходов (если таковые будут) второй стороны.
Следующий шаг – подача заявки на полное ипотечное кредитование брокером клиента. Рынок динамичен и быстро меняется, поэтому на этом этапе я как брокер всегда еще раз перепроверяю все доступные ипотечные предложения и выбираю самое лучшее для конкретного человека. Процентная ставка фиксируется только на этапе полного ипотечного кредитования в большинстве случаев.
В среднем получение mortgage offer с момента подачи заявки занимает неделю или две. Но бывают исключения, когда offer выдают за день или, наоборот, приходится ждать несколько месяцев. Все индивидуально, зависит от обстоятельств клиента, и зачастую источник депозита тоже играет немаловажную роль (о депозитах поговорим отдельно в одном из следующих выпусков).
Параллельно с подачей заявки на полное ипотечное кредитование к работе подключаются юристы и, в зависимости от компании, большинство из них просят заплатить депозит за обязательные searches. В среднем депозит составляет 400-450 фунтов стерлингов (это обязательная часть процесса покупки недвижимости и практически один из начальных этапов, следующий за регистрацией).
4 этап: финансовая безопасность
Важно не только купить недвижимость, но и сохранить ее, независимо от того, что может произойти в жизни. Поэтому финансовая безопасность играет важную роль в жизни каждого из нас, в том числе и в ипотечном кредитовании.
Building insurance или страхование объекта недвижимости является обязательным и прописано в условиях ипотечного кредитования.
Страхование жизни (life insurance), страхование от критических заболеваний (critical illness insurance), потери дохода (income protection), от несчастных случаев и болезней (accident and sickness protection) – очень рекомендуется. Наличие правильного пакета страхования дает уверенность в завтрашнем дне, в том числе и по поводу возможности оплатить счета в случае непредвиденных обстоятельств (о финансовой безопасности поговорим отдельно в одном из следующих выпусков).
5 этап: разграничение ответственности продавца и покупателя,
Survey (независимая оценка состояния недвижимости)
Может занять неделю или две.
В Великобритании в обязанности покупателя входит обязательная оценка (часть процесса происходит на этапе полного ипотечного кредитования и инициирования lender, другая часть является обязательной (в большинстве случаев) на этапе оформления сделки купли – продажи). Детальная проверка состояния недвижимости перед покупкой, не является необходимостью, но многие предпочитают её сделать.
Проверка состояния недвижимости проводиться двумя путями:
- С помощью юристов, которые представляют интересы продавца (обязательная часть).
Один из первых этапов conveyancing (юридический процесс оформления сделки купли-продажи) – это заказ юристами продавца conveyancing searches (включают в себя базовые searches), local authority searches, water и drainage searches и environmental searches.
По результатам базовых searches, если юристы видят потенциальные проблемы, то могут предложить заказать расширенные searches за дополнительную плату или выйти из сделки вообще.
На этапе enquires юристы покупателя задают различные вопросы юристам продавца. И продавец по закону обязан рассказать о потенциальных проблемах недвижимости, включая физические, юридические, проблемы со структурой, если таковые имеются, а также проинформировать о различных спорах, зачастую даже о конфликтах с соседями и об ограничениях на planning permission и т.д.
- Покупатель может заказать независимую оценку состояния недвижимости, так называемую RICS survey (необязательная часть).
Многие путают базовую оценку, которую проводит банк (в её рамках банк определяет, является ли недвижимость подходящим залогом для выдачи ипотеки или нет), и глубокую оценку, которую проводят RICS-approved surveyor по заказу покупателя и за дополнительную плату. Существует несколько уровней оценки: от более поверхностного (если недвижимость не старше 100 лет) до более детального (для недвижимости, которая старше 100 лет). Стоимость исследования варьируется в диапазоне от 600 до 1500 фунтов.
В рамках RICS survey покупатель получает информацию о текущем состоянии недвижимости, включая существующие дефекты и проблемы, на которые надо обратить внимание сразу, а также – возможные в перспективе. В принципе, данная оценка выявляет практически любые риски и помогает покупателю принять взвешенное решение, стоит ли покупать дом или квартиру.
Важно понимать, что при всех плюсах это всего лишь визуальная оценка, и, например, проверку электрики в стенах и т.д. она не включает. По результату исследования, если выявлены потенциальные проблемы, могут предложить сделать углублённую проверку. Так, у меня была ситуация, когда клиенты сделали RICS survey, и оценка выявила потенциальное наличие асбеста – покупателям было предложено сделать отдельные тесты именно на асбест. Но делать исследование или нет, каждый решает для себя сам.
6 этап: обмен контрактами (exchanging contracts)
Может занять 1 день.
Большая часть занимательного пути позади, и вот он – долгожданный день Х, когда юристы продавца и покупателя обмениваются контрактами. Только в этот день происходит legal biding, это значит, что продавец и покупатель начинают нести обязательства «продать» и, соответственно, «купить» недвижимость. До момента exchange of the contracts как продавец, так и покупатель могут выйти из сделки без обязательств перед второй стороной (говорю именно про Англию, в Шотландии немного другие законы).
Если недвижимость покупается на аукционе, то день, когда ставка принята, является моментом exchange of the contracts (об аукционах поговорим отдельно в следующих выпусках).
Обычно за несколько дней до contract exchange юристы покупателя подготавливают и предоставляют так называемый pre completion statement, в котором указаны суммы покупки, депозита, юридических сервисов, экстра-расходов и сумма перевода непосредственно самим юристам. В Великобритании депозит переводиться на счет юристов, это обычная практика.
7 этап: завершение сделки (completion)
День, когда покупатель получает ключи!
Многие выдыхают и говорят примерно следующие: «Мы сделали это!»
А как вы как оцениваете процесс покупки недвижимости в Великобритании, намного ли он сложнее по сравнению со сделками купли-продажи жилья в стране, откуда вы родом?
Svetlana Latiseva (CeMAP, CeRER)
Mortgage and Protection Advisor
Mob: 07778906161
Email: [email protected]
