Задумались о покупке недвижимости, или подошел срок рефинансирования (remortgage)? Проценты ставки по ипотеке: какие они бывают, в чём разница и какая наилучшая именно для вас? Поговорим подробнее и объясним простыми словами.
Итак, вы решили изучить топик подробнее и столкнулись с такими словами, как «фиксированная ставка» (fixed rate), «плавающая» (standard variable rate), «трекерная» (trackable), «скидочная» (discounted) и так далее. Звучит немного пугающе! Не зря говорят, чем больше выбор, тем сложнее определиться…
На самом деле всё проще, чем кажется. Давайте разбираться. Итак, самые часто используемые виды ставок…
Речь идет о том, что процент по кредиту не меняется в течение того периода, пока ставка зафиксирована — обычно это два, три или пять лет, но бывают и другие опции. Вы точно знаете, сколько будете платить каждый месяц. Удобно и спокойно, особенно если любите стабильность и не хотите зависеть от экономических качелей. Правда, у такой ставки есть свои минусы. Например, если вы хотите выплатить ипотеку раньше или делать существенные переплаты, позволяющие погасить кредитование быстрее, то можете «попасть на штрафы», так называемые Early repayment charges, которые применимы в рамках периода зафиксированной ставки.
Полностью плавающая ставка, каждый lender устанавливает ее сам, на сегодняшний день – это в пределах +/- 8%. Ставка дает максимальную гибкость: хочешь хоть весь ипотечный кредит закрывай прямо сегодня без каких-либо штрафов (уточним, доказать источник средств для полного погашения ипотеки зачастую также необходимо, но это отдельная тема).
Есть определённая категория клиентов, которые должны перейти на данный тип ставки не по собственному желанию и существенно переплачивают ежемесячно.
Данная процентная ставка обычно растет, если официальная ставка Банка Англии повышается, и падает, если ставка Банка, соответственно, идет вниз. Lender старается следовать за настроениями рынка, но бывает иначе. Официально и легально lender не обязан понижать ставку, даже если официальная ставка Банка уменьшается.
Для тех, кто незнаком с терминологией, поясняю: lenders – это финансовые организации, которые дают ипотечное кредитование, они бывают разных типов (более подробно об этом в предыдущих статьях).
Похожая на плавающую, но с понятной формулой: например, ставка Банка Англии + 0,5%. Фиксируется на определенный срок (в основном это 2 года на сегодняшний день) именно надбавка над ставкой Банка, размер фиксируемой надбавки варьируется от одного lender к другому, а также от обстоятельств клиента. То есть вы всегда знаете, как рассчитывается процент, он «отслеживает» базовый. Это прозрачный, но всё же переменный вариант.
Данная ставка может предоставляться или с Early Repayment Charge (штраф за досрочное погашение, но он обычно ниже, чем при полностью фиксированной ставке), или некоторые lenders предлагают полностью без Early Repayment Charge.
Официальная ставка Банка Англии пересматривается 8 раз в год, поэтому потенциально 8 раз в год может меняться платеж по ипотеке, но изменения, соответственно, применимы, только если ставка Банка изменилась.
Похожая на плавающую и немного на трекерную, но с другой формулой: например, к плавающей ставке (SVR) применима скидка 1%, при этом размер фиксируемой скидки варьируется в разных финансовых организациях и обстоятельствах клиента. Фиксируется на определенный срок (в основном это 2, 3 или 5 лет на сегодняшний день) именно скидка от плавающей ставки, предложенной lender. То есть вы всегда знаете, как рассчитывается процент: он «отслеживает» плавающую ставку от lender. Это прозрачный, но всё же переменный вариант.
Фиксированная ставка (Fixed rate) является самой популярной. Но многие клиенты, приходящие на первичную консультацию, даже не подозревают, что есть и другие варианты, которые иногда могут сэкономить сотни или даже тысячи фунтов.
При подборе оптимального решения по процентной ставке я как ипотечный и страховой брокер всегда проговариваю с клиентами их финансовую ситуация, цели на ближайшее будущее, бюджет. И уже по результатам всегда предлагаю самый оптимальный вариант для каждого конкретного клиента.
К примеру, случай, произошедший буквально вчера… Фиксированная ставка у клиентки заканчивается в январе 2026 года по текущей ипотеке. И она точно знает, что проживать в своей недвижимости будет до мая-июня 2026-го, а потом переедет. Текущую недвижимость планирует продавать, так как это совместный ипотечный кредит клиентки и ее теперь уже бывшего партнёра. Поэтому цель – продать и забрать свою часть equity из суммы продажи. Дополнительно: переезд связан с новым местом обучения детей, таким образом, есть привязка к текущему адресу до конца учебного года, а с сентября – новое учебное заведение и новый дом. Клиентка уже сейчас начинает готовиться к переезду, узнавать, какие варианты есть, и что надо, чтоб запустить процесс.
Но загвоздка в том, что мы не знаем, как долго будет продаваться недвижимость – может быть, 2 месяца или существенно дольше? И не забываем о сроках! Для этого случая нужно в цифрах просчитывать различные варианты и, в конечном итоге, выбрать самый оптимальный. Клиенты приходят с самыми разными ситуациями, и я всегда подробно рассказываю о всех опциях, помогаю определиться и оформляю все документально с lenders.
Напоминаю, что подавать на рефинансирование можно лишь за 6 месяцев до окончания текущей фиксированной ставки. Чем раньше – тем больше шансов «выловить» самое выгодное предложение! Но готовиться к рефинансированию некоторые начинают даже за 7-8 месяцев до самой операции.
Выбор той иной ставки может сэкономить или наоборот увеличить затраты в разы. Как только ставка зафиксирована и уже начала действовать, изменить что-либо может быть крайне затратно. Поэтому тут как нельзя лучше применима моя любимая фраза: незнание законов не освобождает от ответственности.
Остались вопросы? С радостью отвечу!
Mortgage and Protection Advisor
Mob: 07778906161
Email: [email protected]
