Типы недвижимости: Newbuild (особенно покупка по схеме off plan) или вторичка, плюсы и минусы

Итак, новостройка (new build) или вторичный рынок (resale)? У каждого варианта есть свои особенности, преимущества и риски, сценарии ипотечного кредитования. Разберем основные различия, чтобы помочь покупателю принять взвешенное решение.

Новостройки (new build) делятся на 2 типа: недвижимость, построенная недавно, в которой никто ранее не жил или же покупка на стадии планирования по схеме off-plan.

Плюсы новостроек:

• чистота и новизна — всё новое, современное, без «следов жизни». Термин «новостройка» в Великобритании зачастую применяется именно к недвижимости, в которой никто не жил ранее;
• гарантия от застройщика — обычно до 10 лет (например, NHBC или Premier Guarantee и т. д.);
• энергоэффективность — современные стандарты изоляции, отопления и окон, а значит, экономия на коммунальных платежах;
• сhain free для покупателя — отсутствие привязки к продавцу пока тот не найдет новую недвижимость для себя и варианты переезда;
• вuilder incentive (бонусы/скидки от застройщика) — часто включают помощь с депозитом, оплату расходов по переезду, юридические услуги или property upgrades. При этом рroperty upgrades могут включать разные «фишки», такие как встроенная микроволновка, материалы более высокого качества, к примеру ковролин и т. д., возможность выбора цветовой гаммы и пр., но эти бонусы доступны только для недвижимости, которая находится на этапе строительства. Builder incentive обычно индивидуальны, в среднем это 3-5% от стоимости недвижимости.

Минусы новостроек:

• сроки и риски — если вы покупаете off-plan, всегда есть риск задержек со строительством. Исключения бывают, но редко, например, если недвижимость уже готова;
• потенциальная потеря стоимости — новостройки периодически переоцениваются, особенно в первые 1–2 года после покупки, когда теряют «эффект новизны». Хотя, с другой стороны, сколько вы готовы заплатить за ремонт, сколько времени и сил на это потратить? Но… бывают случаи, когда цена, напротив, вырастает после готовности проекта;
• качество отделки — все застройщики разные, советую клиентам проверять рейтинг и отзывы, прежде чем начинать сделку. И все равно есть разница, когда покупаешь недвижимость, основываясь на картинке/плане или после того, как все уже «посмотрел и пощупал». На этапе off—plan можно запросить различные property upgrades, а вот готовый newbuild есть возможность оценить реально.

Если покупаем новостройку в ипотеку — это важно!

Процесс покупки новостройки делится обычно на 2 типа. Первый — когда покупаете уже ready to go новостройку, тут процесс обычно похож на покупку вторички. Всё просто и понятно. Второй — если это off-plan, процесс кардинально отличается и тут кроются детали, даже риски. Важно понимать и оценивать отличия, ситуацию, нюансы.

Важно! Процесс обмена контрактами (contract exchange) происходит в течение 28 дней с момента резервации недвижимости. Сontract exchange — это легальный биддинг в Англии (в Шотландии немного другая система) и точка отсчета, после чего продавец обязан продать, а покупатель обязан купить недвижимость. И ни одна из сторон не может выйти из сделки без финансовых обязательств перед другой. При этом completion — дату, когда сделка завершена, и покупатель получает ключи — иногда надо ждать еще 6 или даже 9 месяцев, а бывает и больше года.

Как думаете, много ли в жизни может измениться за 6 или 9 месяцев? Отвечу: да, очень многое! Покупатель оказывается в зоне риска: с одной стороны, он обязан купить, а с другой — если обстоятельства, доход, здоровье и т. п. изменились, он может, например, потерять право на ипотеку (eligible for mortgage).

Также при нестабильном рынке, когда цены на недвижимость скачут, то за 6 или даже более месяцев может измениться стоимость недвижимости. Большинство кредиторов дают предложения по ипотеке (mortgage offer) на 6 месяцев, с возможностью продления. Процедура продления варьируется, но зачастую, это означает вторичную оценку недвижимости, чтобы убедиться: цена до сих пор соответствует заявленной, а также переподтверждение доходов кредитора и т. д. Причем в случае, когда недвижимость упала в цене, покупатель все равно обязан ее купить по первоначально заявленной и согласованной стоимости. Так что тут всегда есть риски потерять депозит и не только, если по причине изменений обстоятельств невозможно финализировать сделку после exchange of contract.

Вторичная недвижимость (resale property) — это объект, имеющий предыдущих владельцев, уже введённый в эксплуатацию. При этом история использования объекта может быть как очень долгой, так и недолгой, всего несколько лет.

Плюсы вторичной недвижимости:

• зачастую лучшее соотношение цены и метража: часто можно найти более просторные дома за меньшие деньги, особенно если дому с «историей» и необходим капитальный ремонт, который можно сделать по своему вкусу. Рынок вторички очень разнообразен: можно найти современную недвижимость, бывшую в эксплуатации всего несколько лет;
• развитая инфраструктура — в большинстве случаев объект расположен в районах с устоявшейся транспортной сетью, действующими школами и магазинами. Исключение: полностью новые микрорайоны, где инфраструктура еще на стадии развития;
• быстрый процесс покупки — нет необходимости ждать окончания строительства.

Минусы вторичной недвижимости:

• износ и ремонт — возможно, потребуется вложиться в обновление интерьера, электрики, отопления и т. п.;
• скрытые дефекты — плесень, влажность, старые крыши. Всё это может всплыть в процессе опросов (surveys);
• история владения — иногда сложно установить, что происходило с объектом ранее (большая часть карт в land registry оцифрована, но до сих пор можно встретить старые начерченные от руки схемы);
• часто встречается вторичка в цепочке продаж (chain), когда продавец одновременно продает и покупает недвижимость. Тогда покупатель привязан к срокам переселения продавца, что крайне неудобно и может быть непрогнозируемо. Реже, но бывает вторичка chain free, и это всегда в приоритете для покупателей.

Если покупаем вторичку в ипотеку

В этом случае процесс максимально прост и понятен. Не в пример новостройкам, exchange and completion происходят в один день или с разницей всего в несколько дней. Риски изменения обстоятельств у самого покупателя и невозможность в связи с этим финализировать покупку — минимальные. Если даже что-то меняется, то зачастую покупатель об этом узнает заранее и может выйти из сделки с минимальными потерями. В то же время продавец не несет никаких обязательств перед покупателем и может выйти из сделки в любой момент до contract exchange, в связи с этим очень часто встречается так называемый gazumping (ситуация при покупке недвижимости, когда продавец уже согласился на предложение одного покупателя, но затем принимает более выгодные условия от другого покупателя, оставляя первого «за бортом»).

Пример: покупатель А делает предложение на дом, продавец его принимает. Покупатель начинает процесс оформления сделки (например, проверку документов, берет ипотеку и т. д.). В это время появляется покупатель B и предлагает большую сумму. Продавец меняет решение и продаёт дом покупателю B. В результате покупатель A теряет дом, и возможно, уже потраченные на юристов и обследование недвижимости деньги.

Типы прав собственности: Freehold, Leasehold, а может Share of Freehold?

В Великобритании существует два основных типа собственности на недвижимость:

• freehold — полное право собственности на здание и землю под ним. Покупка freehold-дома означает, что вы владеете им бессрочно, без обязательств по арендной плате. Это наиболее надёжный и предпочтительный вариант для большинства покупателей. Некоторые дома новостройки могут иметь обязательный налог на имущество (estate charge);
• leasehold — право долгосрочной аренды (обычно на срок от 99 до 999 лет), при котором земля и здание принадлежат freeholder (владельцу). Вы же получаете только право пользования недвижимостью. Leasehold характерно для квартир (особенно в Лондоне) и может включать годовую плату (ground rent) и обслуживание (service charge);
• share of freehold в Англии — это форма владения недвижимостью, когда покупатель квартиры (flat) становится не только ее владельцем на правах leasehold (аренды на длительный срок), но и совладельцем самого здания или земли, на которой оно стоит (freehold);
• также существуют такие типы владения, как commonhold (в Англии) и feuhold (в Шотландии). В Шотландии нет leasehold вообще, вместо этого в стране существует feuhold, который больше похож по своей системе на английский share of freehold.

Детали: если срок leasehold составляет менее 80 лет, объект значительно теряет в цене, а продление аренды может стоить десятки тысяч фунтов. Более того, объекты с коротким lease могут быть non mortgageable (неприемлемыми для ипотечного кредитования). В первые 2 года владения недвижимостью невозможно продлить lease, поэтому если вы рассматриваете покупку недвижимости с коротким сроком аренды и не готовы ждать 2 года, то лучше заранее с продавцом договориться о таком продлении.

С какими подводными камнями можно столкнуться при leasehold?

1. Высокие сборы и условия аренды — leasehold зачастую предусматривает рост ground rent либо ежегодно в соответствии с инфляцией, или может увеличиваться вдвое каждые несколько лет, что делает владение менее выгодным в долгосрочной перспективе по сравнению с freehold. Но, если это новая аренда, оформленная после 30 июня 2022 в Англии, то по закону Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 платёж за землю (ground rent) уже взимать запрещено, кроме как в символическом размере. Поэтому ground rent на все новые lease составляет от 0 до 12 фунтов в год.
2. Ограничения — владелец leasehold часто не имеет права самостоятельно проводить капитальный ремонт, перестройку, могут быть ограничения по использованию террасы/балкона/патио, а иногда не разрешается даже сдавать объект в аренду без согласия владельца freehold.
3. Юридическая проверка: необходимо тщательно изучать документы на недвижимость и вовлекать опытного conveyancer (юриста по недвижимости), особенно при покупке leasehold.

Вывод: покупка недвижимости в Великобритании — не просто выбор «нравится — не нравится». Это тщательный анализ юридических и финансовых факторов, особенно при выборе между freehold и leasehold, newbuild или вторичкой. И если вы чувствуете, что не уверены в деталях — найдите опытного агента и юриста, это инвестиция, которая себя оправдает.

Mob: 07778906161

Email: [email protected]