Что это за правило вообще?

По действующему законодательству Великобритании, если чистая приведённая стоимость аренды (Net Present Value, NPV) по договору превышает £125,000, возникает обязанность подать декларацию SDLT в HMRC и заплатить 1% с суммы превышения порога.

Важно:

• налог платит арендатор, а не арендодатель;
• правило применяется и к обычным AST (Assured Shorthold Tenancy);
• никаких исключений «для обычных жильцов» в законе нет.

Почему раньше это почти никого не касалось?

Потому что система аренды работала иначе. До реформы большинство договоров были фиксированными, на 6–12 месяцев. По окончании срока часто подписывался новый договор, который для SDLT считался новой арендой, и расчёт начинался заново. В итоге арендная сумма не успевала «накопиться» до £125,000, даже если человек жил долго, — формально это были разные договоры.

Что меняет Renters’ Rights Act?

Главные изменения:

• почти все аренды становятся бессрочными (periodic);
• фиксированные сроки уходят;
• аренда считается одним непрерывным договором.

А это критично для SDLT.

Почему бессрочная аренда — проблема для SDLT?

HMRC смотрит не на «сколько вы заплатили», а на ожидаемую стоимость аренды за весь срок проживания. Если срок не ограничен, аренда считается продолжающейся, а значит стоимость накапливается год за годом, и в какой-то момент NPV может превысить £125,000. И тогда: появляется обязанность по SDLT, даже если раньше вы о таком налоге никогда не слышали.

Разберём на примерах:

Пример 1: высокая арендная плата в Лондоне.

• Аренда: £4,000 в месяц
• В год: £48,000
• Срок проживания: 3 года

NPV аренды ≈ £135,000

Результат:

• порог £125,000 превышен;
• SDLT = 1% от £10,000 = £100;
• арендатор обязан подать декларацию.

И такие случаи реально встречаются в Лондоне!

Пример 2: средняя аренда, но долгосрочная.

• Аренда: £1,800 в месяц
• В год: £21,600
• Проживание: 10 лет (редко, но бывает)

NPV ≈ £140,000

Результат:

• SDLT возникает, хотя аренда не кажется высокой;
• решающим фактором становится длительность проживания.

Пример 3: бессрочная аренда после реформы.

• Аренда: £2,500 в месяц
• Аренда — periodic
• Арендатор живёт 7–8 лет

Для HMRC это один «растущий» договор. В момент, когда расчётная стоимость аренды превышает £125,000, возникает обязанность подать SDLT-декларацию, и налог платится не задним числом, а с момента превышения.

Даже если налог будет небольшим, возникает обязанность отчётности. Штраф за неподачу декларации может быть выше самого налога.

Скольких людей это может затронуть?

По оценкам аналитиков, в первые 3 года после реформы — до 150,000 арендаторов, а к 2030–2031 году — до 250,000 домохозяйств.

Важно: в большинстве случаев сумма налога будет небольшой, но обязанность подачи декларации остаётся.

Почему это считают «непреднамеренным эффектом»?

SDLT изначально создавался для покупки недвижимости и долгосрочной коммерческой аренды. Он не был рассчитан на массовую бессрочную жилую аренду, но формально правило существует и юридически применимо.

Правительство признаёт проблему и обсуждает возможные изменения. Но пока закон не изменён, действует текущее правило.

Коротко: что нужно знать арендатору

✔️ AST не освобождает от SDLT;
✔️ Бессрочная аренда = накопление арендной стоимости;
✔️ Порог — £125,000 (NPV);
✔️ Платит и отчитывается арендатор;
✔️ Штрафы возможны даже при маленьком налоге.

Реформа аренды направлена на защиту жильцов, но в сочетании с действующими налоговыми правилами она может привести к неожиданной налоговой обязанности для части арендаторов — особенно в дорогих районах и при долгом проживании.