В Великобритании утверждена крупнейшая за последние десятилетия реформа рынка аренды жилья. Закон Renters’ Rights Bill («О правах арендаторов») был окончательно принят Палатой общин и получил королевскую санкцию.
Главная цель реформы — укрепить защиту миллионов арендаторов и сделать рынок недвижимости более прозрачным и справедливым. При этом министр по вопросам жилья Мэттью Пенникук подчеркнул: «Частному сектору аренды будет предоставлено достаточно времени, чтобы адаптироваться и подготовиться к столь значительным изменениям регулирования».
1. Отмена выселений «без вины» (no—fault evictions, section 21) — теперь арендодатели не смогут выселять арендатора без законных оснований. Выселение возможно лишь в случае нарушения договора, задолженности или если владелец хочет продать или переехать в жильё. В первые 12 месяцев аренды действует полная защита от выселения.
Цель: арендатор получает гарантированную стабильность проживания.
2. Переход к бессрочной модели аренды (rolling tenancy) — фиксированные договоры (assured shorthold tenancy) упраздняются. Все аренды становятся периодическими — без конечной даты. Арендатор сможет расторгнуть договор с уведомлением за два месяца, но не ранее чем через четыре месяца после въезда.
Цель: вместо годовых контрактов аренда станет «открытой», с гибкими сроками и большей свободой для арендатора.
3. Контроль за ростом арендной платы — повышение арендной платы допускается только раз в год и с обязательным уведомлением за два месяца. Рост должен быть в пределах рыночных ставок; арендатор сможет оспорить повышение в трибунале.
Цель: защита от резких скачков цен и непредсказуемых условий аренды.
4. Запрет на «торги» и предоплаты — арендодатели обязаны указывать фиксированную ставку аренды. Приём предложений «поверх» объявленной суммы будет незаконным. Также запрещено требовать авансовую оплату более чем за месяц.
Цель: арендаторы перестанут соревноваться за жильё повышением ставок — и столкнутся с меньшими финансовыми барьерами при въезде.
5. Право на домашних животных и запрет дискриминации — арендаторы смогут заводить питомцев, и арендодатели не смогут необоснованно отказать им в этом. Также запрещена дискриминация по признаку наличия детей, источника дохода или получения пособий.
Цель: аренда становится более доступной для семей и социально уязвимых групп.
6. Новый стандарт качества жилья и усиление ответственности арендодателей — стандарт Decent Homes Standard теперь распространяется и на частный сектор: жильё должно быть безопасным, без плесени и сырости, в хорошем состоянии и с базовыми удобствами. Включается и Awaab’s Law, требующий устранения опасных условий (в частности, плесени).
Цель: качество жилья и санитарные условия подлежат строгому контролю, а арендаторы смогут добиваться ремонта через суд.
7. Новый омбудсмен и реестр арендодателей — каждый арендодатель обязан зарегистрироваться в национальной базе и вступить в службу омбудсмена, которая сможет рассматривать жалобы арендаторов, выносить обязательные решения и назначать компенсации. Муниципалитеты получат право проверок и штрафов — до £40 000 за повторные нарушения.
Цель: контроль за арендодателями становится системным, а права арендаторов — защищёнными юридически.
Эксперты называют реформу шагом к «более справедливому и предсказуемому рынку жилья», однако указывают на сложности с её реализацией. Инвесторы опасаются, что отмена выселений по разделу 21 вскоре может привести к тому, что они окажутся во власти проблемных арендаторов, отказывающихся покидать недвижимость.
Ведь наряду с недобросовестными арендодателями существуют и недобросовестные арендаторы. При этом судебная система перегружена (по выражению Мэттью Пенникука, «суды стоят на коленях»): в среднем процесс выселения занимает около 34 недель. А если арендатор отказывается съезжать после получения уведомления, в дело вступают судебные приставы, что также занимает месяцы. В итоге, арендодателю придётся ждать более года, чтобы выселить жильца, отказывающегося платить аренду, что для владельцев может иметь катастрофические финансовые последствия.
Тем не менее, власти обещают реформу судебного механизма и ускорить рассмотрение таких дел, хотя пока точные сроки изменений системы не определены. Но, как подчёркивают эксперты, закон должен работать в обе стороны: арендодателю важно быть уверенным, что он сможет привлечь арендатора к ответственности в случае нарушений. Однако пока в реформе рынка жилья наблюдается явный перекос.
