Помимо классических аукционных торгов, которые проходят обычно офлайн, на сегодняшний день многие компании стали выставлять свои жилые объекты на Zoopla или Rightmove и предлагают онлайн аукцион. Количество таких продавцов постоянно увеличивается, при этом каждый имеет свои собственные terms & condition, но есть и моменты, присущие всем аукционным компаниям.

Преимущества покупки на аукционе

1. Быстрота сделки – покупка недвижимости через аукцион обычно завершается в течение 28 дней после торгов, часто можно попросить отсрочку на 56 дней. И я всегда рекомендую это сделать, так как лучше иметь больше времени в запасе, тем более если необходимо ипотечное кредитование.
2. Привлекательные цены – недвижимость на аукционах часто продается ниже рыночной стоимости, особенно если требуется ремонт, или объект не ушел по обычной схеме продажи, а продавцу необходимы деньги. Кроме того, часто на аукционах продают недвижимость, которая является наследством.

Относительно цен на аукционную недвижимость, забегая вперед отмечу: обязательно помните про дополнительные расходы. Зачастую покупатель должен платить за сервисы юристов и своих, и продавца. Плюс всегда читайте мелкий шрифт – многие аукционы берут так называемые auction fee, это может быть порядка 5% от стоимости сделки. И бывает, когда сложишь все допрасходы, цена объекта уже не кажется столь привлекательной.

Как подготовиться к аукциону

1. Выбор лота и аукционной компании – изучите аукционные компании, зарегистрируйтесь, проверьте их terms & condition и лоты.
2. Анализ лота и проверка юридической документации – когда лоты выбраны, обязательно изучите так называемый auction pack для каждого лота (не забываем про важность написанного мелким шрифтом!). Изучить auction pack можно самостоятельно или за £350-700 юристы сделают работу за вас.

Auction pack зачастую содержит информацию о правах собственности, ограничениях, возможных задолженностях и дополнительных расходах. К примеру, для leasehold property будет указан сразу service charge, ground rent и соответственно остаток по lease. Часто на аукционах можно встретить недвижимость с маленьким сроком lease. Обязательные searches также обычно включены в auction pack.

3. Осмотр недвижимости – посетите объект перед подачей ставки, чтобы оценить его состояние и возможные расходы на ремонт (иногда есть такая возможность, иногда нет, но если продавец предлагает, обязательно ею воспользуйтесь)
4. Финансовая подготовка – заранее договоритесь о финансировании, так как после успешной ставки требуется внести депозит (обычно 10%) и оплатить остаток в течение 28 дней (если договоритесь заранее о продление, то период может составить 56 дней).

Важно понимать и помнить! Не вся недвижимость, которая продаётся с аукциона, может подходить под ипотечное кредитование (mortgageable) классическим способом.

Процесс торгов

1. Регистрация – перед участием в аукционе необходимо зарегистрироваться и предоставить подтверждение личности.
2. Назначение лимита ставок – установите максимальную сумму, которую вы готовы заплатить, чтобы избежать импульсивных решений, не забывайте про дополнительные расходы согласно условиям аукциона.
3. Участие в торгах – зачастую ставки можно делать очно, по телефону или онлайн, но на сегодняшний день – чаще больше онлайн.
4. Победа в аукционе – если ваша ставка выиграла, подписываете контракт и оплачиваете депозит (обычно 10% от стоимости объекта). Момент, когда ставка выиграла, является моментом contract exchange в большинстве аукционов. Contract exchange – это точка невозврата, после которой покупатель не может выйти из сделки без потери депозита и возможно других расходов.

Также существую так называемые modern auction, довольно популярные на сегодняшний день, где момент выигрыша лота не является сontract exchange, и покупатель может выйти из сделки с минимальными потерями (порядка 5% reservation fee).

Внимательно читайте условия аукциона и помните: незнание законов не освобождает от ответственности!

Риски и как их избежать

1. Скрытые дефекты – недвижимость может требовать значительных вложений в ремонт.
2. Юридические проблемы – возможны ограничения на использование объекта или наличие задолженностей.
3. Необходимость быстрого финансирования – если не успеть завершить сделку вовремя, можно потерять депозит и не только.
4. Переплата – азарт на аукционе может привести к превышению рыночной стоимости объекта.

Для кого покупка на аукционе не подходит

Ко мне как к ипотечному брокеру часто приходят клиенты, говорят, что накопили 10% депозита и хотят купить дом на аукционе. Я сразу отвечаю: нет, даже не буду браться за подобные сделки, так как велики шансы потерять эти самые сбережения. Особенно, если предварительно не был досконально изучен auction pack и проведен анализ рисков.

Только задумайтесь, почему недвижимость попадает на аукцион? Почему ее не захотели покупать или она не продалась на открытом рынке классическим способом? Зачастую в этом и кроется причина.

И да, нет закона, который говорит, что нельзя попробовать получить классическую ипотеку на аукционную недвижимость – residential mortgage с депозитом в 5 или 10%. Но даже если недвижимость пройдет оценку банка и будет выдан оффер, всегда есть риск, что в процессе оформления сделки купли-продажи, юристы могут открыть новые факты, которые помешают финализировать сделку. К примеру, слышала истории от коллег, когда клиент покупал квартиру, банк выдал оффер, а юристы не смогли завершить сделку, поскольку management компания не имела годовых финализированных отчетов, а их наличие – обязательное требование.

Как результат клиент потерял весь депозит 10%, при этом должен оплатить все юридические сервисы и… Вишенка на торте: если сделка сорвалась, и последующий покупатель выигрывает данный лот дешевле, то еще придется компенсировать разницу в цене, плюс насчитываются пенни за простой недвижимости и все сопутствующие расходы, связанные с перевыставлением объекта на торги и новой продажей. Как уже говорилось, читайте мелкий шрифт каждого аукциона внимательно!

В классической схеме покупки, contract exchange происходит не в момент, когда оффер принят, а после проверки сделки юристами. Только тогда обозначается дата exchange и completion. Если речь идет о newbuild и покупку с off plan, там немного другая система, и рисков, таких как с аукционной недвижимостью, нет.

Проще говоря, аукцион не подходит тем, у кого минимальный депозит и нет опыта участия, понимания и желания изучать все процессы торгов ради, можно сказать, единичной покупки. Слишком много рисков, и они превышают потенциальную выгоду.

Для кого покупка на аукционе подходит

Покупка на аукционе – для опытных инвесторов! Или же для тех, кто в начале пути инвестиций, но готов с головой окунуться в процесс, изучить риски, auction pack, получить консультацию опытного специалиста и развиваться в данном направлении.

Также схема подходит для тех, у кого есть свободные средства и неограниченный минимальный депозит.

Обычно покупка аукционной недвижимости проходит через bridging loan – временный заем, который получить проще и быстрее, но процент на него существенно, я б сказала даже в разы, выше. Зачастую такие займы дают с депозитом в 30-35%, но иногда могут рассмотреть вариант при наличии депозита в 20%, или есть другие активы заявителя, которыми он готов подстраховать займ.

Есть 2 типа Bridging loan: на срок до 12 месяцев и на срок более 12 месяцев. Можно купить недвижимость с аукциона и, если с объектом «все хорошо», сделать рефинансирование практически с первого дня. Но в случае, когда в сделке «есть нюансы» (с физическим состоянием недвижимости, с документацией и т. д.), то возможность рефинансирования появится только, когда все проблемы будут решены. А пока… вы находитесь на очень высокой процентной ставке!

Часто инвесторы через bridging loan покупают недвижимость на аукционе в плохом состоянии, потом ее ремонтируют, возможно, делят на юниты или квартиры, потом продают или сдают. Это известные стратегии финансирования, их довольно много, но это отдельная тема.

***

Покупка недвижимости на аукционе в Великобритании – отличная возможность приобрести объект по привлекательной цене. Однако успех зависит от тщательной подготовки, юридической проверки и финансового планирования. Следуя вышеуказанным рекомендациям, вы сможете минимизировать риски и сделать выгодное вложение.