Ключевым нововведением станет создание общенациональной базы частного арендного сектора (Private Rented Sector database). Теперь каждый арендодатель в Англии юридически обязан зарегистрировать себя и все сдаваемые объекты в новом реестре. За сдачу или даже рекламу жилья без регистрации предусмотрен штраф до £7 000. Если же арендодатель повторно нарушает требования или совершает серьёзное правонарушение, например, предоставляет ложные или мошеннические данные, санкции становятся значительно жёстче: штраф до £40 000 или уголовное преследование.

Запуск базы данных ожидается к концу 2026 года. Регистрация будет платной, а власти пока решают, какая именно информация станет доступна широкой публике. При этом правительство подчёркивает, что стремится «найти баланс между правом арендодателей на приватность и потребностями арендаторов в прозрачности».

Главное символическое изменение — отмена так называемых no—fault evictions, выселений без объяснения причин. Ранее арендодатель мог расторгнуть договор, просто уведомив жильцов за два месяца, не указывая оснований. Новый закон лишает собственников этой возможности и усиливает защиту арендаторов от произвольного выселения.

Новый реестр придёт на смену базе Rogue Landlord database, запущенной в 2018 году при консервативном правительстве. Она должна была публично фиксировать недобросовестных арендодателей, однако на практике оказалась почти бесполезной. Согласно запросу по Закону о свободе информации (Freedom of Information), поданному газетой The Sun в прошлом году, по всей стране в базе числились всего 49 имён из 27 муниципалитетов. И это при миллионах арендных объектов.

Важно, что новый национальный реестр не отменяет локальные схемы лицензирования, действующие в ряде районов. Например, в некоторых боро арендодатели по-прежнему обязаны получать отдельную лицензию и платить сбор, чтобы сдавать жильё.

Renters’ Rights Act усиливает контроль не только за формальностями, но и за качеством жилья. Частные арендодатели будут обязаны соблюдать Awaab’s Law — закон, направленный на борьбу с сыростью, плесенью и опасными условиями проживания. Закон назван в память о двухлетнем Аваабе Ишаке, который погиб после длительного воздействия плесени в социальном жилье в Рочдейле. В соответствии с новыми правилами, арендодатель должен устранять опасные дефекты в строго установленные сроки. Нарушение грозит штрафами от £7 000 до £40 000.

Дискриминация арендаторов теперь тоже под запретом. В рамках реформы вводятся санкции против арендодателей, которые отказывают в просмотре или аренде жилья получателям социальных пособий. За такую практику могут назначаться штрафы до £7 000 в месяц.

В Национальной ассоциации арендодателей (National Residential Landlords Association) признают потенциал реформы, но критикуют недостаток конкретики. Представитель ассоциации Крис Норрис заявил: «Грамотно спроектированная и обеспеченная ресурсами база данных могла бы позволить большинству арендодателей, которые уже соблюдают действующие правила, наглядно подтвердить выполнение своих регуляторных обязательств, сократить избыточную административную нагрузку и снизить риск недопонимания. Однако правительство, мягко говоря, пока не даёт чёткого понимания того, как именно станет работать портал. Сектору необходимо больше ясности в том, каким образом будут достигнуты цели, заявленные в Renters’ Rights Act».

Для арендаторов новый закон означает больше защиты, прозрачности и рычагов давления на недобросовестных собственников. Для арендодателей — это конец серых зон, усиление контроля и реальная финансовая ответственность за нарушения. Рынок частной аренды в Англии вступает в новую фазу: более жёсткую, формализованную и, по замыслу властей, более справедливую. Вопрос лишь в том, насколько эффективно заработают новые инструменты на практике.