Картина рынка недвижимости выглядит символично: в предыдущие годы наибольшая доля убыточных продаж чаще фиксировалась на северо-востоке Англии, где восстановление цен после кризиса 2008–2009 годов шло медленнее. Но в прошлом году доля продаж «в минус» там снизилась до 13,9%, тогда как Лондон оказался на первом месте.

В результате восемь из десяти районов с самой высокой долей убыточных продаж в 2025 году пришлись на Лондон. Абсолютный лидер — Tower Hamlets, где 28,2% продавцов продали дешевле цены покупки. Далее следуют City of London (26,2%), Kensington and Chelsea (22,4%), Westminster (22,1%), Hammersmith and Fulham (20,8%). Аналитики связывают ситуацию в Tower Hamlets с тем, что в боро доминируют сделки с квартирами (около 90% продаж), а именно квартиры в последние годы дешевели относительно домов.

Разрыв между сегментами стал ключевой характеристикой 2025 года. По данным Hamptons:

• по Англии и Уэльсу в целом 19,9% продавцов квартир фиксировали убыток;
• среди продавцов домов — лишь 4,5%.

Среди причин называют и изменение поведения покупателей: первые покупатели выходят на рынок позже и чаще выбирают дома, а также стремятся избегать расходов и рисков, связанных с leasehold (долгосрочной арендой земли/дома у собственника), включая высокие сборы и платежи, которые нередко несут владельцы квартир.

На спрос одновременно повлияли несколько факторов. Во-первых, выросли издержки на сделку из-за stamp duty. Временное повышение порогов по гербовому сбору (SDLT), введённое в 2022 году, завершилось 31 марта 2025 года, после чего условия для покупателей стали жёстче.
Отдельно для вторых объектов (второе жильё) надбавка к SDLT была повышена с 3% до 5% с 31 октября 2024 года.

Во-вторых, ипотека остаётся дорогой, хотя ставка начала снижаться. Банк Англии в декабре 2025 года снизил базовую ставку до 3,75%, но стоимость кредитов в целом всё ещё выше уровней периода пандемии.

И в-третьих, давление на премиальный сегмент усилилось. На верхнем конце рынка сыграла роль неопределённость из-за изменений в налоговом режиме non-dom, а также ожидания нового ежегодного surcharge к council tax. Проще говоря, к обычному муниципальному налогу (council tax) планируют добавить доплату сверху для объектов дороже £2 млн с 2028 года (до £7 500 в год в зависимости от диапазона стоимости).

Глава аналитики Hamptons Анейша Беверидж отмечает, что рынок Лондона меняется, а страх продать «в минус» может дополнительно снижать число сделок: «Если цифры не сходятся, и продавцы рискуют потерять часть своего первоначального депозита, многие предпочитают оставаться на месте. Это означает, что некоторые домовладельцы, особенно те, кто не может обеспечить себе прирост, вероятно, останутся вне рынка». По прогнозу Hamptons, средняя цена жилья в Лондоне может прибавить всего около 0,5% суммарно к 2028 году (после снижения в 2025-м).

Тем не менее даже на фоне заметной доли «минусовых» сделок, типичный продавец в Англии и Уэльсе в 2025 году, по оценкам, продавал жильё в среднем примерно на £91 260 дороже цены покупки, а типичный лондонский прирост был выше — около £172 510, что отражает более высокий «входной» уровень цен в столице.