Британский ипотечный рынок оказался на пороге нового повышения ставок после того, как глобальная распродажа государственных облигаций резко увеличила стоимость рыночного финансирования для банков. Брокеры предупреждают: кредиторы могут начать пересматривать фиксированные ипотечные предложения уже в ближайшие дни, поэтому заемщикам, которым предстоит покупка жилья или рефинансирование, стоит заранее оценить доступные варианты.

Тревога усилилась после нового скачка доходности государственных облигаций Великобритании (gilts). Вчера этот показатель десятилетних бумаг поднимался до 5,294% — максимума с августа 2007 года, а пятилетняя своп-ставка превысила 4,52%, достигнув максимума примерно за три года. Позднее напряжение несколько ослабло, однако сам масштаб движения стал важным сигналом для ипотечного рынка.

Почему облигации могут сделать ипотеку дороже

Для заемщика связь между государственными облигациями и ипотекой не всегда очевидна. Однако банки не берут деньги для ипотеки только из вкладов клиентов. Чтобы выдавать кредиты на несколько лет по фиксированной ставке, они сами привлекают деньги на финансовом рынке. И если для банков эти деньги становятся дороже, они обычно повышают ипотечные ставки.

Именно поэтому рост доходности гособлигаций и так называемых своп-ставок быстро отражается на ипотеке. Своп-ставки показывают, сколько банкам примерно будет стоить финансирование на два, три или пять лет вперед. Если они растут, дешевые ипотечные предложения могут довольно быстро исчезнуть. Поэтому важна не только действующая ключевая ставка Банка Англии, но и то, какой уровень процентных ставок финансовый рынок ожидает через несколько лет.

Если доходность облигаций растет из-за ожиданий более высокой инфляции, инвесторы начинают рассчитывать на более жесткую денежно-кредитную политику. Своп-ставки вслед за этим повышаются, стоимость фондирования банков увеличивается, и кредиторам приходится либо сокращать собственную маржу, либо повышать ставки для клиентов.

И второй сценарий сейчас становится все более вероятным. Так, The Times со ссылкой на представителей ипотечного рынка прогнозирует, что продолжительный рост свопов способен довольно быстро положить конец ценовой конкуренции банков, которые в последние месяцы постепенно снижали ставки, пытаясь привлечь клиентов в условиях слабого спроса.

При этом движение не обязательно будет таким же резким, как во время предыдущих кризисов. Yorkshire Building Society, например, оценивает вероятное повышение как умеренное, если дальнейшей масштабной распродажи облигаций не произойдет. Но даже небольшое увеличение рыночной стоимости денег способно привести к исчезновению самых дешевых ипотечных предложений в первую очередь.

Средняя ставка уже выше 5,5%

По данным Moneyfacts на начало сентября средняя ставка по двухлетней фиксированной ипотеке составляет 5,59%, а по пятилетней — 5,63%. При этом наиболее конкурентоспособные предложения для заемщиков с большим первоначальным взносом пока остаются заметно дешевле: отдельные продукты предлагались примерно от 4,5%.

За средними цифрами скрывается крайне волатильный год. До резкой эскалации конфликта на Ближнем Востоке средняя двухлетняя фиксированная ставка находилась в районе 4,8%. Весной стоимость кредитования быстро выросла, а банки одновременно начали массово отзывать ипотечные продукты. На пике весеннего шока средняя двухлетняя ставка приблизилась к 5,9%. Затем ситуация постепенно стабилизировалась благодаря конкуренции между кредиторами, но нынешний скачок стоимости рыночного финансирования вновь ставит этот тренд под вопрос.

Таким образом, нынешняя ситуация отличается от обычного постепенного изменения ипотечных ставок: банки могут корректировать цены еще до следующего официального решения Банка Англии, ориентируясь на то, что происходит на рынке облигаций и свопов.

Нефть снова меняет прогноз по ставкам Банка Англии

Главным источником новой волатильности стала глобальная распродажа облигаций. Ее усилили очередное обострение конфликта между США и Ираном и повышение нефтяных цен, что вновь заставило инвесторов опасаться ускорения инфляции. Как отмечает Reuters, рост стоимости энергоносителей повысил доходности государственных облигаций сразу в нескольких крупных экономиках.

Для Великобритании эта проблема особенно чувствительна. По данным Управления национальной статистики, потребительская инфляция CPI (Consumer Prices Index) в июле выросла до 2,9% (2,6% в июне), впервые повысившись с марта. Инфляция CPIH (Consumer Prices Index including owner occupiers’ housing costs), включающая расходы владельцев жилья, ускорилась до 3,1%. Значительный вклад внесли жилье и коммунальные услуги, в том числе повышение цен на газ и электричество.

Цель Банка Англии по инфляции составляет 2%, а текущая Bank Rate равна 3,75%. Следующее заседание Комитета по денежно-кредитной политике запланировано на 17 сентября. Причем за несколько дней рыночные ожидания заметно изменились. Трейдеры уже полностью закладывают в котировки одно повышение ставки Банка Англии до конца 2026 года и еще одно — к марту следующего года. Если этот сценарий закрепится, давление на фиксированные ипотечные продукты может оказаться более продолжительным, чем просто реакция на несколько неспокойных торговых сессий.

900 тысяч заемщиков подходят к рефинансированию

Особую остроту ситуации придает масштаб предстоящего рефинансирования. Около 900 тысяч британских ипотечных кредитов должны выйти из действующих фиксированных периодов во второй половине 2026 года. Значительная часть этих заемщиков оформляла кредиты несколько лет назад, когда стоимость денег была существенно ниже нынешней. Это означает, что для многих семей повышение ежемесячных платежей произойдет даже в случае, если нынешняя волна роста своп-ставок прекратится. Новый скачок рынка лишь увеличивает потенциальный разрыв между старой и новой ставкой.

UK Finance ожидает, что именно рефинансирование останется одним из основных источников активности ипотечного рынка в 2026 году. Ассоциация прогнозирует увеличение объема внешнего рефинансирования примерно на 10%, до £77 млрд, а внутренних переходов клиентов на новые продукты своего банка — примерно на 2%, до £261 млрд. Общий объем валового ипотечного кредитования в 2026 году прогнозируется на уровне £300 млрд, что на 4% выше показателя 2025 года.

Таким образом, рост ставок необязательно приведет к падению общего объема выдач: часть спроса будет поддерживаться огромной волной обязательного рефинансирования. Однако структура рынка может измениться: меньше кредитов для покупки жилья и больше операций существующих заемщиков, которым необходимо заменить заканчивающийся фиксированный продукт.

Первые покупатели уже отступают

Признаки ухудшения доступности ипотеки видны в официальной статистике. По данным Банка Англии, число одобренных ипотечных кредитов на покупку жилья в июле уже снизилось до 56,1 тыс. с 58,2 тыс. в июне. Это заметно ниже среднего показателя предыдущих шести месяцев — около 60,8 тыс. Количество одобрений для рефинансирования, напротив, немного увеличилось — до 34,5 тыс.

Одновременно эффективная процентная ставка по вновь выданным ипотечным кредитам выросла в июле до 4,45% с 4,35% месяцем ранее. Ставка по всему существующему ипотечному портфелю также постепенно повышается, поскольку дешевые старые кредиты заканчиваются и заменяются более дорогими новыми продуктами.

Для рынка жилья это означает дальнейшее ограничение покупательной способности. Nationwide сообщила, что цены на британское жилье в августе все же выросли на 0,2% за месяц и на 1,6% за год, однако активность остается слабой. В компании связывают осторожность покупателей с неопределенной экономической ситуацией, геополитическими рисками и высокой стоимостью финансирования.

В результате рынок входит в осень с необычным сочетанием факторов: цены на жилье не обваливаются, но объем сделок и ипотечных одобрений остается слабым, а повышение кредитных ставок способно дополнительно сократить круг покупателей, которым банки готовы предоставить необходимый размер займа.

Рынок помнит шок 2022 года

Нынешнее движение неизбежно вызывает сравнения с кризисом после британского мини-бюджета осенью 2022 года. Тогда резкая переоценка государственных облигаций заставила банки массово пересмотреть ипотечные предложения. Данные Moneyfacts показывают, что 23 сентября 2022 года средняя двухлетняя фиксированная ставка составляла 4,74%, а пятилетняя — 4,75%. К 20 октября двухлетняя ставка поднялась до 6,65%, пятилетняя — до 6,51%.

Эксперты пока не считают повторение столь резкого сценария неизбежным. Нынешнее движение происходит на фоне глобальной распродажи, а не внезапной переоценки исключительно британской экономической политики. Кроме того, 3 сентября напряжение на облигационном рынке частично ослабло: агентство Reuters сообщило о некотором снижении доходности десятилетних gilts вместе с отступлением нефтяных котировок.

Однако для ипотечных ставок решающим будет не однодневное снижение, а то, закрепятся ли доходности и свопы на повышенных уровнях. Если это произойдет, кредиторы, которые до сих пор удерживали цены ради конкурентной борьбы за клиентов, могут начать синхронно пересматривать предложения.

Что это означает для заемщиков

Для тех, у кого фиксированная ипотечная ставка заканчивается в ближайшие месяцы, основная проблема заключается в неопределенности. Большинство кредиторов позволяют начать процесс перехода на новый продукт задолго до окончания текущего договора, а многие предложения можно резервировать на несколько месяцев вперед. Если затем появится более выгодный вариант, до завершения сделки в ряде случаев его можно заменить.

Поэтому ипотечные брокеры, опрошенные The Times, считают разумным заранее зафиксировать доступный вариант тем заемщикам, которым предстоит рефинансирование в течение ближайших шести месяцев, а затем продолжать следить за рынком. Они также рекомендуют покупателям жилья пересчитать максимально допустимый бюджет исходя из сценария более высокой ставки, а не рассчитывать на возвращение стоимости кредитов к минимумам начала года.

При этом фиксировать ставку любой ценой не стоит: конкретное решение зависит от размера кредита, первоначального взноса, срока, комиссии за оформление, возможности досрочного погашения и того, насколько заемщик готов к изменению ежемесячного платежа.

Перспектива: ипотека может остаться дорогой надолго

Базовый риск для британского ипотечного рынка сейчас смещается. Еще несколько месяцев назад заемщики рассчитывали прежде всего на постепенное удешевление кредитов по мере снижения инфляции. Теперь рынок снова обсуждает вероятность повышения ключевой ставки.

Если нефтяные цены стабилизируются, геополитическое напряжение уменьшится, а августовская статистика по инфляции окажется благоприятной, своп-ставки могут частично отыграть нынешний скачок. В этом случае конкуренция банков способна сдержать рост ипотечных предложений. Но противоположный сценарий становится все более реальным: сохраняющиеся дорогие энергоносители — более высокая инфляция — повышение ожиданий по Bank Rate — дорогие свопы — рост фиксированных ипотечных ставок. При таком развитии событий последние летние снижения могут быть полностью отыграны назад.

Для почти миллиона британских семей, которым предстоит рефинансировать ипотеку до конца года, именно ближайшие недели могут определить стоимость кредита на следующие два-пять лет.