Рассмотрим ситуацию подробнее и зададимся извечным вопросом: что делать?

Базовая ставка и прогнозы инфляции

Банк Англии пока сохраняет осторожный подход. Базовая ставка находится на уровне 3,75%. При этом риск её повышения до 4% сохраняется, хотя базовым сценарием большинства экономистов пока остаётся сохранение ставки на текущем уровне.

Одной из главных причин для осторожности остаётся инфляция. На фоне роста цен на энергоносители и сохраняющейся геополитической нестабильности на Ближнем Востоке инфляционные риски вновь усилились. Индекс потребительских цен (CPI) в Великобритании в июле вырос до 2,9% в годовом выражении против 2,6% в июне. Следующее решение Банка Англии по базовой ставке будет объявлено 17 сентября 2026 года.

При этом ожидается, что в ближайшие месяцы инфляция в Великобритании вновь ускорится. Ещё в феврале Банк Англии прогнозировал её возвращение примерно к целевым 2% весной и сохранение вблизи этого уровня в дальнейшем. Однако после энергетического шока прогноз был существенно пересмотрен. Согласно июльскому прогнозу Банка Англии, CPI может достичь пика около 3,2% в IV квартале 2026 года. Как отметил Комитет по денежно-кредитной политике (MPC), дальнейшая динамика во многом будет зависеть от масштабов и продолжительности энергетического кризиса и от того, насколько рост издержек распространится на остальные цены в экономике. Всё это заставляет экономистов пересматривать предыдущие прогнозы относительно быстрого снижения ставок.

Ситуация на рынке

Сейчас основные тенденции на ипотечном рынке выглядят следующим образом:

• Что делают банки? Некоторые крупные lenders, например Nationwide и HSBC, периодически снижают отдельные ипотечные продукты, реагируя на изменения рыночных swap rates. Но в целом рынок пока говорит о другом: ставки, скорее всего, останутся выше дольше, чем многие ожидали.

• Что такое swap rate? Своп-ставка — это процентная ставка, используемая в финансовом соглашении, при котором одна сторона обменивает платежи по переменной процентной ставке на платежи по фиксированной ставке. Фиксированная ставка в таком соглашении и называется swap rate. Для ипотечного рынка swap rates имеют особое значение. Кредиторы ориентируются на них при определении ставок по ипотекам с фиксированной процентной ставкой. Как правило, ставка, предлагаемая клиенту, устанавливается выше swap rate, чтобы компенсировать кредитору затраты, риски и другие расходы.
• Base rates и swap rates. Базовая ставка и своп-ставка — это разные показатели. Base Rate устанавливается Банком Англии, тогда как swap rates формируются на финансовых рынках и отражают ожидания участников рынка относительно будущей динамики процентных ставок. Поэтому изменение Base Rate может влиять на swap rates, но они не следуют за ней напрямую (по этой же причине не всегда, когда ставка Банка Англии идет вниз, лендерс предлагают более низкие ипотечные продукты). На swap rates также влияют ожидания относительно будущей денежно-кредитной политики, инфляции и других экономических факторов.
• Что это значит для покупателей? В условиях неопределённости всё больше покупателей рассматривают 2-year fixed rates, предпочитая сохранить гибкость и наблюдать за развитием рынка в ближайшие два года. При этом пятилетняя фиксация по-прежнему может быть привлекательной для тех, кто ориентируется на максимальную стабильность и не хочет зависеть от будущих изменений ставок.

Мой совет как ипотечного брокера

Сейчас особенно важно не ждать последнего момента. Если ваша текущая fixed rate заканчивается в ближайшие месяцы, лучше начать процесс заранее: изучить доступные варианты, зафиксировать подходящий продукт и продолжать следить за рынком.

Если до completion появится более выгодный продукт, в большинстве случаев (но не всегда!) можно пересмотреть выбранную ставку. Главное — не пытаться угадать идеальное дно рынка. Лучше иметь стратегию и варианты. Рынок сейчас очень динамичный, поэтому правильный момент для начала поиска ипотеки может быть гораздо раньше, чем кажется.